Nicht selten formulieren Gemeinschaftsordnungen die Anforderung, dass der Verkauf von Sondereigentum der Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Miteigentümer bedarf. Mit dem selteneren Fall, dass bereits die Vermietung von Wohneigentum der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf, musste sich der V. Zivilsenat beim BGH im Urteil vom 25.9.2020 auseinandersetzen.
Die Kleinstgemeinschaft bestand aus drei Wohneinheiten, die im Eigentum von zwei Personen stand. Der eine Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung vermieten. Entsprechend der Regelung in der Gemeinschaftsordnung beantragte er bei seinem Miteigentümer schriftlich die Zustimmung zur Vermietung der Wohnung an eine Familie „S.“ mit vier Kindern im Alter von 2, 4, 6 und 8 Jahren. Der Miteigentümer stimmte der Vermietung nicht zu. Der Wohnungseigentümer verklagte daraufhin beim Amtsgericht seinen Miteigentümer auf Erteilung der Zustimmung. Das Amtsgericht Radolfzell gab der Klage statt. Die Berufung des Miteigentümers hatte dagegen Erfolg. Der Wohnungseigentümer habe den Mietsvertrag nicht vorgelegt, so dass seinem Miteigentümer nicht möglich gewesen sei zu prüfen, ob die mietvertraglich eingeräumten Rechte die zulässige Nutzung im Wohneigentum überschreiten würden.
Gegen dieses Urteil wandte sich der klagende Wohnungseigentümer mit seiner Revision zum BGH, mit Erfolg, wie sich im Urteil vom 25.9.2020 herausstellen sollte. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Karlsruhe sei die Nichtvorlage des Mietvertrages kein Grund zur Versagung der Zustimmung, so die Bundesrichter in Ihren Urteilsgründen. Erforderlich sei nur, dass der Wohnungseigentümer die Informationen zur Verfügung stelle, die bei objektiver Betrachtung die Prüfung zuließ, ob wichtige Gründe gegen eine Vermietung sprächen. Das könnten Informationen sein, wie Name der Mieter, Beruf, Familienstand, aktuelle Wohnanschrift des Mietinteressenten und die Zahl der Personen, die einziehen wollten. Der Mietvertrag gehöre indessen nicht hierzu.
Die Möglichkeit durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG einen Zustimmungsvorbehalt für die Vermietung einer Eigentumswohnung zuzulassen, wolle der Gesetzgeber ebenso wie beim Zustimmungsvorbehalt für den Verkauf nach § 10 Abs. 1 WEG die Möglichkeit einräumen, das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu verhindern.
Eine Ablehnung der Zustimmung sei möglich, wenn wichtige Gründe vorlägen. Ein wichtiger Grund könne gegeben sein, wenn der vorgesehene Erwerber voraussichtlich keine Gewähr dafür biete, sich in die Gemeinschaft einzuordnen, oder seine wirtschaftlichen Verhältnisse Bedenken rechtfertigten, er würde die gemeinschaftlichen Lasten (§ 16 WEGs) nicht mittragen; schließlich könnten die Bedenken darin bestehen, der Mieter oder Käufer könnte den Gemeinschaftsfrieden nachhaltig stören. Die Vorlage des Mietvertrages erlaube insoweit keinen näheren Aufschluss über die Person des Mieters und seines Verhaltens.
Nach der konkreten Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung sei zudem nicht die Zustimmung zu einem bestimmten Mietvertrag erforderlich, sondern nur zur „Vermietung“ an sich. Auf den Inhalt des Mietvertrages käme es aber auch ohne diese Einschränkung nicht an. Denn der vermietende Eigentümer könne sich nicht seinen Verpflichtungen dadurch entziehen, dass er seinem Mieter im Mietvertrag Rechte einräume, die über seine Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgingen. Er bliebe nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass sein Mieter die ihm als Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse nicht überschreite. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der mietvertraglichen Gestattung hierzu rechtlich in aller Regel nicht in der Lage sei, etwa indem er den Mietvertrag kündige (vgl. BGH-Urteil vom 29.11.1995, XII ZR 230/94, NJW 1996, 714). Im Zweifel müsse er durch zumutbare Maßnahmen wie durch finanzielle Zuwendungen diesen dazu bewegen, sich an die Gemeinschaftsregeln zu halten. Bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung der Einheit durch einen Mieter stünde gar ein direkter Anspruch auf Unterlassung den Wohnungseigentümern aus § 1004 BGB zur Seite (vgl. BGH-Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18 – ZIV 2019, 92). Dies gelte im Ergebnis auch für einen den sonstigen Vereinbarungen widersprechenden Gebrauch der Mietsache. Das Urteil wurde daher aufgehoben und der Rechtsstreit zum Landgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht wird sich nun mit den übrigen Einwendungen des Miteigentümers auseinandersetzen müssen. Dazu gehört, ob die Zustimmung verweigert werden durfte, weil die 3,5-Zimmer Wohnung mit der 6-köpfigen Familie eine Überbelegung erfährt, BGH, V ZR 300/18.