Nun musste sich im Urteil vom 15.11.2019 auch der V. Zivilsenat mit der Auslegung von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV beschäftigen. Die Heizkostenverordnung sieht in dieser Norm einen bestimmten Berechnungsmodus für die Verteilung von Heizkosten vor, wenn die Immobilie ungedämmte, freiliegende Heizleitungen aufweist. Dann wird besonders viel Heizenergie schon über die Heizungsleitungen abgegeben, so dass nur ein Teil der Wärme noch am Heizkörper ankommt und die dort gemessenen Werte für bezogene Wärme sehr ungenau werden. Hinzu kommt, dass das Heizverhalten der Nutzer sich nur noch eingeschränkt auf den Verbrauch auswirkt, weil die Rohre praktisch laufend heizen.
Wie im Fall, der vor dem VIII. Zivilsenat verhandelt wurde, wies die Immobilie, für die die Heizkostenabrechnung erstellt und beschlossen wurde ungedämmte, dafür aber nicht freiliegende Heizleitungen auf. Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss zur Hausgeldabrechnung mit der Begründung an, dass die Norm auf die zu beschließende Heizkostenabrechnung auch dann anzuwenden sei, wenn die ungedämmten Heizleitungen unter Putz verlegt seien. Die Norm sei dann analog anzuwenden.
Der V. Zivilsenat führte in seinem Urteil aus, dass die Heizkostenverordnung kein festes Abrechnungssystem, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7 und 8 HeizkV) vorgebe. Dieser Rahmen müsse durch die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, ehe eine Abrechnung nach der HeizkV möglich sei, vgl. BGH-Urteil vom 17.2.2012, V ZR 251/10 – ZIV 2012, 5. Die Wohnungseigentümer hätten diesen Rahmen bereits durch einen Beschluss ausgefüllt, wonach die Heizkosten aufgeteilt würden in 70% Verbrauchskosten und 30% Grundkosten.
Eine Änderung des so gewählten Kostenverteilungsschlüssels könne auch nicht inzident durch einen neuen Abrechnungsbeschluss erfolgen, sondern bedürfe einer ausdrücklichen Regelung (vgl. BGH-Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11 – ZIV 2012, 5, BGH-Urteil vom 8.6.2018, V ZR 195/17 – ZIV 2018, 80). Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Heizkostenverordnung ausnahmsweise und zwingend eine von dem beschlossenen Verteilungsschlüssel abweichende Verteilung der Kosten vorschreibe. Eine solche Ausnahme beträfe § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV. Die Norm sei nicht einschlägig, weil nicht überwiegend freiliegende und ungedämmte Heizleitungen verbaut seien. Für eine analoge Anwendung für nur ungedämmte Leitungen komme mangels Vorliegen einer Regelungslücke nicht in Betracht. Der V. Zivilsenat schloss sich insoweit dem VIII. Zivilsenat im Urteil vom 15.3.2017, VIII ZR 5/16 – ZIV 2017, 37 an.
Abschließend hält die Entscheidung aber noch eine weitere Information für die Hausgeldabrechnung bereit, die über die Heizkostenverordnung hinausgeht. Die Verwalterin hatte es versäumt in der Jahresabrechnung die Kontostände mitzuteilen. Das war zwar fehlerhaft, wie der Senat nochmals bestätigte (vgl. BGH-Beschluss vom 25.9.2003, V ZB 40/03), aber im Ergebnis rechtlich doch unschädlich. Denn die Verwalterin hatte noch vor der Eigentümerversammlung Rechnungsprüfungsberichte übermittelt, die die erforderlichen Kontodaten enthielten. Die Eigentümer seien so rechtzeitig in die Lage versetzt worden, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu überprüfen, V ZR 9/19.