Auch das OLG München setzte sich im Beschluss vom 20.3.08 (34 Wx 46/07) mit unwirksamen Klauseln im Verwaltervertrag auseinander. Im Verwaltervertrag waren rechtsgeschäftliche Vollmachten mit unterschiedlicher Reichweite vorgesehen. So durfte der Verwalter nach dem Vertrag einen Hausmeister und eine Reinigungskraft im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einstellen und erforderlichenfalls wieder kündigen. Nur im Einvernehmen mit dem Beirat durfte der Verwalter weitergehende Verträge abschließen bzw. kündigen, etwa Versicherungsverträge, Wartungsverträge sowie Heizungs- Strom- und Wasserlieferungsverträge.
Das OLG München erachtete diese Regelungen vollständig für unwirksam. Sie stellten eine unzulässige Verlagerung der Kernkompetenzen der Wohnungseigentümerversammlung auf den Verwalter dar. Es fehle eine Begrenzung der mit den Befugnissen verbundenen Kostenbelastungen. Es entstünde daher ein für die Eigentümer nicht überschaubares Kostenrisiko. Es genüge insoweit auch nicht, dass teilweise die Befugnisse durch eine Kontrolle des Beirates beschränkt seien.
Zwar könnten dem Beirat von der Eigentümerversammlung weitreichende Befugnisse eingeräumt sein; diese müssten jedoch hinreichend umrissen sein. Eine Kompetenzverlagerung in diesem Umfang komme nicht in Betracht und verstoße daher gegen § 307 BGB.
Schließlich sah der Vertrag vor, dass der Verwalter alle Unterlagen aus der laufenden Verwaltung (Kontoauszüge, Belege und bedingt Teile der Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Jahren datenschutzsicher vernichten dürfe. Diese Regelung und auch hierauf gerichtete Beschlüsse der Gemeinschaft sind nach den Ausführungen des Gerichts nichtig. Nach §§ 257 HGB, 147 AO müssten Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Buchungsbelege sowie Geschäftspost allgemein eine Dauer von 6 bis 10 Jahren aufbewahrt werden. Eine kürzere Dauer verstoße gegen ein gesetzliches Verbot und sei daher nichtig. Zulässig sei dagegen zu formulieren, dass nach Ablauf von 5 Jahren der Verwalter die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur weiteren Verwahrung aushändigen darf. (Veröffentlichung noch nicht bekannt Juris)