Im Urteil vom 29.1.2020 musste sich der für Wohnraum zuständige Mietrechtssenat beim BGH einmal mehr mit den formellen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung auseinandersetzen. Die Klage der Vermieterin auf Bezahlung des Betriebskostensaldos war beim AG und LG Dresden erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht bestätigte die Auffassung der Mieter, wonach die übermittelten Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015 an einem formellen Fehler litten. Die Vermieterin habe die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet, ohne die Zusammensetzung der Flächen näher zu erläutern. Auch sei nicht ersichtlich, welche Hauseingänge in Summe welche Flächen bilden würden. Noch unklarer werde die Abrechnung, weil die Vermieterin verschiedene Abrechnungseinheiten gebildet habe, so dass es in der Abrechnung zur Anwendung von vier unterschiedlichen Gesamtflächen komme, die jeweils für unterschiedliche Betriebskosten verwendet worden seien.
Der VIII. Zivilsenat verwarf diese Bedenken im Urteil vom 29.1.2020. Die formellen Anforderungen seien entgegen der Ansicht des Landgerichts erfüllt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen wurden, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH-Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 93/15 – ZIV 2016, 6, BGH-Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10 – ZIV 2010, 67, BGH-Urteil vom 9.4.2008, VIII ZR 84/07 – ZIV 2008, 17).
Dabei sei eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung geboten sei.
Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung. Insbesondere bedurfte es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich. Die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung leide auch nicht darunter, dass die Vermieterin verschiedene Gesamtflächen der Abrechnung zugrunde gelegt habe. Bei einigen Kostenpositionen habe sie die Gesamtfläche auf mehrere Gebäude bezogen, bei anderen habe sie kleinere Abrechnungskreise (z.B. einzelne Gebäude) gewählt und dementsprechend seien kleinere Gesamtflächen zur Anwendung gekommen. Auch das genüge den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Schließlich sei es nicht erforderlich, dass zu den jeweiligen Gesamtflächen Erläuterungen vorgenommen werden, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hauseingängen sich die die jeweilige Wirtschaftseinheit zusammensetze. Der Einwand, die Vermieterin sei nicht zur Bildung einer Wirtschaftseinheit berechtigt gewesen, beträfe nicht die formelle Ordnungsgemäßheit, sondern die materielle Richtigkeit der Abrechnung, VIII ZR 244/18.