Der Mieter einer Wohnung in Dresden bezahlte ursprünglich 495 € nettokalt pro Monat. Die Wohnungsgrüße war im Mietvertrag nicht angegeben. In den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2013 erhielt er von seinen Vermietern jeweils eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem. In den Mieterhöhungsverlangen gingen die Vermieter jeweils von einer Fläche von 113,66 m² für die Wohnung aus. Die errechneten Mieten lagen gleichwohl noch immer deutlich unter der jeweiligen Vergleichsmiete. Der Mieter stimmte den Mieterhöhungen jeweils zu und kam ihnen nach.
Erst 2013 zweifelte er schließlich die Richtigkeit der in den Mieterhöhungsschreiben angegebenen Mietfläche von 113,66 m² an. Seine Vermessung der Wohnung ergab eine Fläche von 99,75 m² und damit eine Flächenabweichung von mehr als 10%. Der Mieter forderte die Vermieter auf, den „überzahlten“ Betrag von 6.035,48 € zurück zu bezahlen. Als diese sich weigerten, klagte der Mieter vor dem AG Dresden und unterlag. Die Berufung hiergegen zum Landgericht hatte Erfolg. Das Landgericht verurteilte die Vermieter zu Rückzahlung von gut 5.000 € Miete. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass es für die Bezahlung dieses Betrages keinen Rechtsgrund gab, § 812 Abs. 1 BGB. Nur die restlichen Zahlungen gründeten auf den Mietvertrag für eine gerichtlich ermittelte Wohnfläche von 102,11 m².
Der BGH kassierte die landgerichtliche Entscheidung mit Urteil vom 11.12.2019. Darin führten die Mietrichter aus, dass der Rechtgrund für weitergehenden Zahlungen in der Zustimmung zur jeweiligen Mieterhöhung zu sehen sind. Die Tatsache, dass die Einigung auf einer falschen Flächenannahme beider Parteien beruhe, eröffne keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage, weil dem Mieter ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar sei.
Im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters komme es nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden habe. Durch die Zustimmung des Mieters komme eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Miete zustande.
Im gegebenen Fall seien die Vereinbarungen so auszulegen, dass die Miete auf den in den Erhöhungsverlangen genannten Betrag jeweils vereinbart wurde. Für die Vereinbarung einer Miethöhe unter Zugrundelegung der tatsächlichen, geringeren, aber zu dieser Zeit unbekannten Wohnfläche, gäbe es keinen Anhaltspunkt.
Im Urteil vom 7.7.2004 (VIII ZR 192/03) habe der BGH entschieden, dass eine Vertragsanpassung dann erforderlich sei, wenn unter Zugrundelegung der tatsächlich geringeren Wohnfläche eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete entstehe. Dies sei im zugrundeliegenden Fall anders. Auch unter Heranziehung der realen Wohnungsgröße bleibe die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ein unverändertes Festhalten an der vereinbarten Mieterhöhung sei dem Mieter daher zumutbar, § 313 Abs. 1 BGB. Im Falle einer verweigerten Zustimmung hätten die Vermieter erfolgreich auf Zustimmung klagen können. Hätte sich der Mieter der Mieterhöhung durch eine Kündigung entzogen, könne nicht angenommen werden, dass er sich auf dem freien Markt eine Wohnung hätte beschaffen können, die sich wirtschaftlich wie die Bestandswohnung dargestellt hätte, VIII ZR 234/18.