In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gerichtssprengel von Fürstenfeldbruck fand sich folgende Regelung:
Grundsätzlich bestimmt sich die Verteilung der Kosten des Heizbetriebes nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Sondereigentums zur Gesamtwohnfläche. Terrassen, Balkone und Loggien, soweit sie bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt sind, werden hierbei ausgeschieden. Wird der Verbrauch an Wärme durch Messgeräte ermittelt, so werden lediglich 50% der Kosten nach vorstehendem Maßstab umgelegt (Grundkostenanteil). Für die Verteilung der restlichen Kosten ist das Ergebnis der Wärmemessgeräte bestimmend (Verbrauchskostenanteil). Für die Kosten einer zentralen Warmwasserversorgung gelten die gleichen Grundsätze, lediglich mit der Ausnahme, dass der Grundkostenanteil 30% und der Verbrauchkostenanteil 70% der Gesamtkosten beträgt.
Bei der Eigentümerversammlung vom 12.7.2017 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Umstellung der Umlage des 30%igen Festkostenanteils der Warmwasserkosten ab dem Jahr 2018 folgendermaßen:
Es werden der Wohnflächenverordnung folgend – in dem Bewusstsein, dass diese nicht zwingend anzuwenden ist, sondern nur eine Möglichkeit darstellt – auch die Außenflächen, d.h. die Dachterrassen und Balkone/Loggien mit dem in der Wohnflächenverordnung zugelassenen Anteil von 25% ihrer Grundfläche miteinbezogen.
Gegen den Beschluss wandte sich ein Eigentümer mit einer Beschlussanfechtungsklage und unterlag in allen drei Instanzen. Der BGH führte im Urteil vom 2.10.2020 aus, dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG die Kompetenz besäßen, die Verteilung der Betriebskosten nach einem anderen als den in § 16 Abs. 2 WEG niedergelegten oder von den Wohnungseigentümern vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu verteilen (BGH-Urteil vom 16.7.2010, V ZR 221/09 – ZIV 2010, 55, BGH-Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11 – ZIV 2012, 44).
Damit besäßen sie auch die Kompetenz, die in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Berechnungsmethode für die Ermittlung der Wohnfläche zur Abrechnung der Warmwasserkosten im Wege des Beschlusses zu ändern. Denn die Änderung der Flächenberechnung führe im Ergebnis zu einer veränderten Verteilung der Kosten.
Von der Beschlusskompetenz zu trennen sei allerdings die Frage, ob der auf der Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG gefasste Beschluss bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten künftig die Wohnfläche unter Einbeziehung der Flächen von Dachterrassen und Balkonen/Loggien zu ¼ zu berücksichtigen auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche.
Den Wohnungseigentümern stünde bei der Wahl des Verteilungsschlüssels ein weiter Ermessensspielraum zu. Sie dürften danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sei und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führe. Das „ob“ und das „wie“ der Änderung dürften nicht willkürlich sein (vgl. BGH-Urteil vom 16.9.2011 – V ZR 3/11 – ZIV 2011, 33).
Die Ermittlung der „Wohnfläche“ sei auslegungsbedürftig (vgl. BGH-Urteil vom 16.12.2009, VIII ZR 29/09 – ZIV 2010, 3). Die Auslegung führe nicht dazu, dass die Wohnfläche zwingend nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln sei. Diese sei für die Berechnung nicht in jedem Fall anzuwenden (vgl. BGH-Urteil vom 17.4.2019, VIII ZR 33/18 – ZIV 2019, 31). Nach allgemeiner Meinung könne aber die Wohnfläche i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkV nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Dieser Sichtweise schloss sich der BGH an.
Hinsichtlich des „wie“ sei zu prüfen, ob die Einbeziehung von unbeheizten Flächen willkürlich sei und der Beschluss dadurch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspräche.
Dabei könne dahin stehen, ob bei der Verteilung von Heizkosten nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV auch nicht beheizbare Außenflächen wie Balkone usw. berücksichtigt werden könnten (vgl. BGH-Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 – ZIV 2007,72). Jedenfalls bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten gem. § 8 Abs. 1 HeizkV dürfe die Flächenberechnung in entsprechender Anwendung erfolgen, V ZR 282/19.
(Anmerkung: Die HeizkV und damit auch das Urteil sind sprachlich missverständlich. Wenn hier von „verbrauchsunabhängigen Kosten“ die Rede ist, dann sind damit nicht im Entstehungsgrund verbrauchsunabhängigen Kosten wie z.B. Zählermiete gemeint. Der verbrauchsunabhängig zu verteilende Anteil wird rein rechnerisch pauschal in einem Prozentsatz (z.B. 30%) festgelegt).