Im November 2017 bestellte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Nürnberg eine neue Verwalterin (Firma T). Der Beschluss wurde angefochten. Im Februar berief Firma T eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Verwalterbestellung“ ein. Im Einladungsschreiben war der Beschluss zur Bestellung von Firma T bereits vorformuliert. Vergleichsangebote waren der Ladung nicht beigefügt. Ausweislich der Versammlungsniederschrift berichtete bei der Versammlung der Beirat, dass zwei weitere Angebote von Verwaltungsunternehmen eingeholt wurden. Die Preise von Firma T und den Konkurrenzunternehmen wurden benannt. Da Firma T den günstigsten Preis forderte, gab der Beirat seine Empfehlung zur Bestellung von Firma T ab. Die Wohnungseigentümer beschlossen nachfolgend abermals, Firma T zur Verwalterin zu bestellen.
Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss an. Die Beschlussanfechtung war in den beiden ersten Instanzen erfolglos. Das Landgericht Nürnberg vertrat die Auffassung, dass ein Ladungsfehler nicht gegeben sei. Es seien drei Angebote eingeholt worden. Dass sie nicht übersandt worden seien, schade nicht.
Der BGH kassierte die Urteile der Vorinstanzen mit Urteil vom 24.1.2020 und erklärte den gefassten Beschluss für ungültig.
Der Beschluss beinhalte keine Wiederwahl der Verwalterin, auch wenn Firma T schon Verwalterin gewesen sei. Denn die erneute Bestellung habe ersichtlich den Zweck verfolgt, Rechtsfehler bei der Bestellung im November 2017 zu beheben.
Es habe daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Verpflichtung bestanden, Alternativangebot einzuholen (vgl. BGH-Urteil vom 1.4.2011, V ZR 96/10 – ZIV 2011, 34; BGH-Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11 – ZIV 2012, 46). Es genüge indessen nicht, dass die Alternativangebote nur bei der Versammlung zur Einsicht vorlägen. Vielmehr seien diese innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG den Eigentümern zu übersenden.
Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung könne es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, die ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem in der Ladung benannten Tagesordnungspunkt ermöglicht. Bei der Verwalterbestellung sei die Kenntnis der Angebotskonditionen notwendig, um einen tragfähigen Vergleich zwischen den Angeboten durchzuführen. Die Wohnungseigentümer könnten dann auch weitere Erkundigungen über die Bewerber – etwa über das Internet – einholen. Dabei sei es nicht notwendig, die vollständigen Verwalterverträge zu übersenden. Es genüge die Übermittlung der Namen und der Eckpunkte der Angebote einschließlich Laufzeit und Vergütung. Hinsichtlich der Vergütung sei darüber zu informieren, ob ein eine Pauschalvergütung im Vertrag vorgesehen sei oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen (das nannte der BGH im Urteil vom 5.7.2019 „Baukastensystem“, V ZR 278/18 – ZIV 2020, 8), V ZR 110/19.